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公益和营利的博弈
发布时间:2018-09-02 10:02 来源:未知
位于北京市海淀区的一家老年公寓,气派的大门、高大的前厅,前台不时有人办理入住手续,乍一看不像养老院而像个宾馆。
 
在墙上悬挂的证照中,这家老年公寓并非是工商部门登记的有限责任公司或股份公司,而是民政部门登记的民办非企业单位。
 
我国绝大多数养老机构都会选择登记为民办非企业单位,可以享受国家的经济补助和土地、税收上的优惠。由于民办非企业单位不能盈利和分红,而养老地产又属于商业房产的范畴,天生具有福利性事业与市场化经营的特点。因此,如何平衡养老地产公益性与营利性之间的关系,始终是投资者一个绕不开的难题。
 
北京市一家民营养老院的院长张先生透露,根据国家鼓励社会资本进入养老产业的政策,他的养老院在创立初期,每一张床位获得了市、区两级财政的补贴5万元。
 
张先生说,民办养老院的收费包括:床位费,每人每月1100元上下;饭费每人每月700元左右;护理费根据服务对象的不同,几百至上千元不等。一般来说,每人每月需交纳的费用则在2500元至3500元左右。以500张床位计算,一个月则是120万元至170万元左右的进账,全年则是近2000万元的进账。而支出主要包括房屋使用费、人工成本、水电支出和装修改造费用四大方面,这些支出一般不会到1000万元。“如果老人的入住率达到70%以上,民办养老院是可以实现盈利的。尽管无法在短期内实现巨额盈利,但这一市场拥有巨大的升值空间,在经济仍处下行通道时,养老相比其他投资领域收益更加稳定”。
 
专家认为,养老机构的项目营建和运营,对企业的资金能力要求都很高,而且后续经营资金回收又比较慢,无法吸引社会资本大规模进入养老产业。
 
北京市相关政府部门已开始探索共有产权的养老模式。共有产权住房是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
 
北京的共有产权政策,引起了部分房地产开发商的兴趣。北京一房地产开发商肖先生告诉记者,他计划收购大兴区亦庄附近的一处230亩用地及16万平方米房屋,用于养老地产。“项目策划书已经提交给了政府,正在等待批复”。
 
按照肖先生的项目策划书,根据共有产权的按份共有分配,公司自持5%,其余95%对外销售。购房人获得50年的产权证,入住后按月支付一定费用享受养老服务。据估算,投资者最终可实现房屋销售收入60亿元,年养老服务利润收入3亿元以上。“如果按照养老院的服务收费,轻资产大概需要10年左右回本,重资产则可能需要15年至20年才能收回成本”。